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投资就算了吧

(2014-06-12 08:54:48)
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房产

   我是反对取消限购的。理由很简单,担心房价因此而上涨。因为能买得起多套房的人,还是有不少,也许跟完全买不起房的人一样多。

  但现在的情况是,地方政府不害怕房价上涨,而是害怕经济下滑。如果地产商通过房协跟政府说,楼市再不稳住,就业、税收都会更加困难,它就更恐惧了。经济转型好像是中央的事,地方的当务之急还是抱住房地产这根拐杖不放手。

  在这种背景下,沈阳取消限购若获得批准,我虽然反对,但可以理解。何况中央定下了分类调控的基调,住建部也授权各地根据实际情况作出决定。

  其实我是个清醒的现实主义者。几年前,我深知行政限购不符合市场经济的规则,但也知道那是当时的无奈之举,说完几句风凉话就只有接受了;现在,假如46个城市有42个城市取消限购,我也不会情绪激烈。

  那么,要考察的就是,限购取消之后,效果如何。此前,已有城市正式发出通知,放松了限购,也就是扩大了购房人群。有的城市只是有些传说放松,没发文件。据说沈阳市这次也只是内部口头通知而已。不过,口头通知随时有变卦叫停的可能。

  根据易居研究院的一份统计,5月份成交增幅前三名的城市分别是天津、南宁和成都,分别增长69.3%、61%和52%。天津是因为蓝印户口政策的末班车效应所致。南宁是因为放松限购,周边多个城市均可到南宁买房。成都未知具体原因。

  从南宁来看,效果还是不错的,要知道,很多城市成交都是在下滑。不过两年前我就听到过,不少城市的限购执行并不严格,中介机构花点钱就可以搞到证明。限不限购,没有太大意义;取消限购,也不会带来实质变化。南宁也许只是个案。

  不管是放松还是变相取消限购,总之,是为一批朋友提供了机会。如你所知,过去10年的房地产高涨,为大批先行投资者带来了资产的大幅增值,并由此培养了房地产投资的偏好。比如,3月份京津冀一体化就成为某些人炒房的集结号。

  于是,有朋友问:限购放松或取消的城市,值得不值得去投资?

  我的建议是,即使大批城市取消限购,即使你能够在限购城市买到房,如果不是价格特别低,捡到大便宜,或者周边是特别稀缺的资源,投资就算了吧。我的意思是,从整体上来看,买房作为一种投资,最好的时代已经过去了。

  有的专家说,当全国商品房销售面积达到15亿平方米时,触及天花板;有的说是17亿平方米。而去年这个数字是13亿平方米。看样子还有2-4亿平方米的空间。你不是神仙,能准确地在市场最高点撤退,这不是你的错,但明知市场正在接近最高点,却非要奋不顾身地跃入,那就是你的不对了。

  还有正在推进中的不动产统一登记和研究中的房地产税。房地产税是服务于财税体制改革,绝不是为了降房价,但它是未来影响房价的最重要因素。当然,房地产税立法没那么快,但当房地产税法草案公布,你想逃恐怕也晚了。

  硬币的另一面是,如果市场稍有回暖,拥有多套房产的,到了出货的时候了。套现的资金该投向哪里?如果对深化改革经济转型抱有信心,不妨试试实业。未来5年的实业环境,应该比前5年要好。最大的障碍在于,过往多年累积的房地产投资轻松挣大钱的心态,很难适应于实业投资。

    (文章见6月12日21世纪经济报道一戈看台)

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