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楼市的底裤

(2009-02-23 14:57:01)
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房产

楼市的底裤

    春节回老家,跟老爸聊起城市里的“楼市危机”。老头子感到很不理解:房子是拿来住的,只有使用功能,当然还跟贫富有关,有钱人住大房子或小洋楼,钱少的人住小房子或租房子住,怎么会闹危机?作为本镇小有名气的风水先生,老头子很有成就感地对我说:城里的房子卖不出去,乡下很多人却盖新房子,邀他看宅向择吉日的人很多,忙都忙不过来。
    我深入浅出地向老头子解释:大城市里的商业越来越发达,房子不但可以用来遮蔽风雨,还可以像黄金古董股票那样用来炒卖,低价买进高价卖出,很容易发财。如果太多的人参加到炒房者的队伍中并导致房价越炒越高,有一天人们突然发现,大量房子卖不动了,大量已经卖出去的房子空着没人住,大量需要住房子的人买不起房子,这就是所谓的“楼市危机”。老头子似乎听懂了,不无担心地说,如果哪天城里人跑到农村炒房怎么办?我说,那咱们多建几栋房子,做好发大财的准备。
    文章一开头就抛出两段废话,是因为有人还不知道“楼市危机”的严重性。这么说吧,楼市在2008年骤然冷清下来,并且已经持续了整整一年了,问题不出在房子身上,而是出在卖地、建房、卖房和炒房的人身上。这些年楼市几乎成了有钱人的游戏场,进去玩的人太多,都想赚大钱,具有冒险精神,所以游戏玩着玩着就出问题了。你也不能怪全球金融危机,没有金融危机,楼市泡沫总有一天也会破裂的。
    寒冬漫漫无期,楼市不断下行,专家学者们闲着没事就PK市场底部究竟在哪里。眼下楼市底部几乎成了性感女星的底裤,大家都想揭开看一看,可这尤物偏偏表面妖冶内心保守,底裤是铜皮做的,还上了防盗锁,充满让人好奇却又看不透的神秘感。有人说楼市底裤将于2010年出现,有人说楼市要到2012年才会见底,也有人说楼市再这么亮骚下去,2009年底就脱光光。演过戏的潘石屹自以为是情场老手,早在2008年7月就宣称看到了底裤,他是这么说的,他的百日剧变论已经到期,房地产已经见底。大家很激动,都伸长脖子看,但什么也看不到。到了年底,老潘天眼又开,说房地产市场已跌落到底部。有了经验教训的地产江湖人士不再轻信他的鬼话,事实证明楼市并没有按老潘的指引在年底亮底。过了一个寒冷的牛年春节,潘石屹对自己的探底功力也失去信心,黯然道:2009年楼市仍然低迷,下滑大势已形成。
    楼市和股市一样,底部深不可测,底裤更是不可预见。有报道说,2007年成功预见楼市拐点的万科曾预测楼市见底时间在2009年底,后来调整为2012年。带头大哥的话在江湖上是有份量的,让兄弟们感到前途渺茫,假如市场真的这么萎靡下去,很多人是无法活着扛到2012年的,甚至活不到2009年底。大概觉得身为大哥如此悲观会吓坏那些身心都脆弱的同行,王石就派那位美女副总出来安慰大家,说“房价2012年见底说”并非万科观点,还说万科从不对房价底部在哪里、房价何时见底之类做出预测,公司会随行就市对经营和销售策略做出调整,坚持“现金为王”策略。
    对待底裤这个事情上,体现了大哥和小弟们的差距。我是这么看的,眼下宏观经济形势特殊,内忧外患,房地产市场的短期变化,已经超过企业和专家的预测能力,试图对市场短期走势做出精确预测,就像预测大盘指数一样,不靠谱。
    那么楼市究竟有没有底?这是一个很折磨人的问题,比要猜一个套着很多外衣的人是否穿底裤难度还大。比较共识的说法是,房价再降下去,房地产开发企业普遍亏本卖房,楼市就见底了。我的看法是,以企业是否亏损来确定房价是否见底,其实很荒谬。比如目前南宁楼市,同一区域的楼盘,由于土地成本和房子品质的差异,有的楼盘卖3000元/平方米就有赚,有的楼盘卖这个价就亏本,你能说3000元/平方米就是这个区域楼市的底?再说了,这天底下没有只赚不赔的买卖,既然是做生意,就得承担风险,一旦到了企业生死存亡的关头,赔本也得卖,谁管你见不见底的。
    楼市有底部,但没有底裤。我基本同意潘石屹同志多次预言失败之后悟出的那个观点:犯了错误的房地产商倒闭重组是见底的标志。你若想观摩传说中的楼市底裤,没门,因为开发商和他们所在的这个市场根本没穿底裤。当代股神巴菲特说,只有到退潮之后,你才知道谁一直在裸泳。其实很多开发商一直在裸泳,而现在海水正在退潮。
    我真正想要表达的意思是,不要庸俗地看待这轮行业巨变,简单地着眼于房价的涨跌。价涨价跌是市场经济的正常现象,问题的关键在成因。是房价高得老百姓买不起?是开发商犯了错误?是决策失误?还是市场之力?答案大家都明白,现实未必能接受。
    最后谈谈南宁楼市。春节过后,政府出台15条救市措施,有一个细节可以看出决策者对眼下楼市状况的焦虑:购房入户这一政策本来就实行,这回政府把城门开得更大,又增加了两个非直系亲属名额,无非想多拉几个外地人到南宁买房。据说“南宁15条”还真管用,春节过后的两个双休日,一些楼盘看房者如云,出现热卖。我注意到,刚刚习惯了降价卖房的开发商又开始翘尾巴神气起来,有的楼盘不但取消了春节期间的一些优惠,还试探性地上调了房价,有的楼盘正在酝酿涨价。
    典型的伤疤没好就忘了疼,还没触底你就反弹了。我们必须承认这样一个现实:政府救市并不能为这个风声鹤唳的市场提振多少信心。事实上,中国房地产并没有走过最艰难的时光,多数房地产公司在今年可能才面临真正的生死抉择。春节过后看房的人多了起来,你认为楼市在回暖,也可以认为是新一轮下跌前的回光返照。节前领了一大笔年终奖,闲着没事总要到楼市里看一看,至于是否出手买房,还得看开发商的具体表现。
    对于开发商,识时务的做法是:承认调整的事实,少耗费脑细胞预测市场,多花点精力应对市场变化。具体地说,理性地进行价格调整,把握住2008年积累的刚性需求,尽快把积压的房子卖出去。

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