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“涨”声背后的忧虑

(2009-07-11 16:48:23)
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房产

“涨”声背后的忧虑

    楼市观望期的问题只有一个:什么时候回暖?现在不但回暖到来,楼市还火爆得仿佛回到2007年,问

题倒是有点复杂了:房价会为啥会涨?火爆能够持续多久?泡沫风险有多大?房价会不会再跌?
    媒体质疑回暖是“市场与需求之间的试探性握手,还是全身心拥抱”的声音犹在耳畔,楼市已经告别

“小阳春”,直奔热气腾腾的夏天。不管我们是否乐见,以成交量持续回升,房价“涨”声一片,土地交

易火爆为特征的楼市主升浪正在形成。远的不说,据统计数据,1~5月南宁新房商品房成交均价达4500元

/平方米,创历史新高;商品房销售面积293万平方米,与去年同期相比增长47.08%,比2007年同期增长

27.72%。用南宁市房产局副局长周志彬的话说,短短半年时间,南宁楼市就恢复到最火爆的2007年的水平

,销售势头十分强劲。
    都说开发商的降价和消费者的“刚需”,共同制造了春节之后的那一轮楼市行情。至于可否持续,多

数人并不乐观,主流看法是最多能持续一个季度,“小阳春”不过是昙花一现的短暂行情。但市场给所有

开了个玩笑。消费者的刚性需求超出人们的预期,楼市的回暖、转热不仅持续了第一个季度,而且进入下

半年仍未见终止迹象。更让人意外的是,即使随风而动的开发商们纷纷提价,也没能阻挡住投资者、消费

者的购房热情。
    最近许多楼市新闻“疯”得吓人。深圳华侨城推出7套单价12万元/平方米的别墅,一天全部卖光;上

海绿城玫瑰园创出了一日发售12套5000万元级别墅的佳绩;上海“中国第一豪宅”汤臣一品突然“发威”

,一天卖掉5套。据说荣膺深圳“楼价之王”的华侨城的老板还觉得有损颜面——因为房子卖得快就意味

着卖便宜了。统计数据显示,5月以来,全国楼市并没有如设想中的重归沉寂,而是以一种诡异的方式勇

猛前进,价量齐升。南京、武汉、成都等省会城市,适合自住的普通商品住宅基本被一扫而空。正如6月

11日《南方周末》头版一篇关于房价的报道第一句话:“不是疯狂,而是非常疯狂。”
    跟一线城市相比,南宁楼市当然没有那么生猛,但也不甘寂寞,排队“抢”房重现江湖。5月28日台

湾街首次开盘,尽管4400元/平方米的均价远远高于人们预期,但260多房竟引来上千人排队购买。6月8日

耀凯·凤岭1号发售新一期产品,高达5700元/平方米的均价未能阻挡住人们的购买激情,190套房子在开

盘前几天就被“抢”光。20天后,香樟林以4500元/平方米的均价火爆开盘,销控表上204套房子在4个小

时内全部插上红旗。难怪有媒体感叹说:“不是买而是抢!”
    短短3个月,楼市就恍若隔世。那么,究竟那些人在买房?又是什么力量促使他们出手?
    一是刚性需求和刚性极强的改善性需求如“滔滔江水”持续释放。这类需求观望了半年甚至一两年,

发现抄底无望,在市场回暖的压力下仓皇出手,成为推动楼市的主要力量。二是睁开“牛眼”的投资性需

求。这类购房者更多是担心宏观经济可能出现通货膨胀,出于资产保值、增值的考虑而把资金投向相对保

险的楼市。据统计数据,南宁适合投资的小户型在1~5月严重供不应求,成交均价同比大幅增长。三是外

来购房需求。绿城人居网的统计数据显示,6月14日~20日一周时间里,南宁普通商品住宅共成375套,其

中市外客户就占了195套,比例高达52%。
    2008年人们津津乐道的“理性”到哪里去了?通过对市场成交的细致调研,我们发现,房贷政策的放

松,通货膨胀的预期,市场转热的压力,以及开发商纷纷提价、制造买方恐慌,使得消费者无法理性,开

发商无法理性,价量齐升不可避免。
    现在人们最关心的问题是,这一轮诡异的行情未来如何演变。是全面而持续的转热,还是大家所担心

的重蹈2007年覆辙?
    首先要看需求。刚性需求是否“连绵不绝”继续释放,享受型需求和投资性需求能否接下一捧;其次

要看国家政策。楼市一旦出现泡沫,政府是否会再次调控?
    对需求影响最大的,莫过于对经济前景的预期、收入状况和房价涨跌。目前看来,虽然股市处于熊市

反弹,但实体经济继续下滑,宏观经济前景尚不明朗,降薪消息不绝于耳,这些都会削弱刚性需求和改善

型需求的后劲。对于普通的投资性需求而言,短期盈利的渠道近乎堵死,唯有期待房价长期上涨或较高的

租金回报率。而租金增幅不大的情况下,房价走高,又会降低租金回报率。如果是按揭买房,租金回报不

敌借贷成本,不但没有收益,反而倒贴。
    对需求杀伤大的,还有开发商的鲁莽涨价。库存依然居高不下的情况下,非基于产品升级或差异化的

借势涨价,会将刚性需求拒之门外。必须看到,这段时间南宁楼市热销的多为新盘、中小户型,而总价偏

高的大户型、“豪宅”则显呆滞,可见购房者对价格仍然敏感。

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